Índice do guia
Antes de começar
1O que resolver2O imóvel e as regras3O time4O projeto5O dinheiro6A contratação7Compras e entregas8PreparaçãoDurante a obra
·Sequência e rotina9Proteção e demolição10Instalações11Impermeabilização12Forro13Piso e revestimento14Bancadas e marcenaria15Acabamento finalEntrega e depois
16Vistoria e pagamento17Documentos e garantiasParte 1 · Etapas 1 a 8
Antes de começar
É aqui que se evita quase todo o prejuízo. Decidir no papel custa pouco; decidir com a obra andando custa caro.
Antes de começar
O que a reforma precisa resolver
Em jogo: o tamanho da obra. Sem limite, ela cresce e o dinheiro acaba antes.
Você decide
- O que te incomoda hoje e o que precisa mudar.
- O que é essencial, o que pode ser mais simples e o que fica para depois.
- Quais ambientes entram e quais não.
Onde nasce o prejuízo
- Começar por um cômodo e acabar na casa inteira, sem ter planejado isso. A pesquisa Datafolha/CAU-BR (2015) aponta esse padrão.
- Escolher pelo que fica bonito na foto e deixar para depois o que estraga a casa.
Quadro de prioridades
No kit · pág. 1Essencial
Sem isso, não vale reformar. Ex.: infiltração, elétrica antiga, banheiro que vaza.
Pode adaptar
Quero, mas aceito versão mais simples. Ex.: piso novo em tudo, marcenaria na sala.
Se sobrar dinheiro
Bem-vindo, mas não manda na obra. Ex.: papel de parede, luz decorativa.
Depois, o escopo: para cada ambiente, anote o que vai demolir, trocar ou manter. Essa lista é o seu escopo, tudo o que será feito. É ela que você entrega a quem for projetar e orçar.
Sinal de alerta: você não consegue dizer em uma frase o que a reforma resolve.
Antes de começar
O imóvel e as regras
Em jogo: surpresa no meio da obra e obra parada pelo condomínio.
Você decide
- Que problemas do imóvel investigar antes de fechar o escopo.
- Se a obra mexe em algo que exige profissional responsável e liberação.
Onde nasce o prejuízo
- Descobrir infiltração ou fiação velha com a parede aberta e o dinheiro já comprometido.
- Comprar material e marcar equipe antes de o condomínio liberar.
Volta pelo imóvel · de dia, ambiente por ambiente
No kit · pág. 2Marcou algo em água, elétrica ou rachadura? Peça avaliação de um profissional antes de fechar o escopo.
Regras do prédio e da cidade
No kit · pág. 2Sinal de alerta: alguém diz "não precisa avisar o síndico, é rapidinho".
Antes de começar
O time
Em jogo: quem responde quando algo dá errado.
Você decide
Quem ocupa cada um dos quatro papéis da obra. Papel sem nome fica com você.
Onde nasce o prejuízo
A coordenação fica com quem não tem tempo nem conhecimento técnico, ou o projetista entrega o desenho e some.
Quem faz o quê
No kit · pág. 3| Papel | O que faz | Quem é na sua obra |
|---|---|---|
| Projeto | Define o que será feito, com desenho e especificação | |
| Execução | Faz a obra seguindo o projeto | |
| Compras | Cota, compra e programa a entrega de material | |
| Coordenação | Junta tudo: cronograma, equipes, compras, conferência |
Três formas de contratar a condução da obra
No kit · pág. 3| Forma | Quem compra o material | O que fica com você |
|---|---|---|
| Só acompanhamento | Você | Comprar, receber e coordenar compras |
| Gestão completa | O gestor faz o pedido na loja e programa a entrega; você paga direto à loja | Aprovar e pagar |
| Obra completa empresa com projeto, equipes e material | A empresa | Aprovar e pagar a empresa |
O preço disso: alguém precisa coordenar as equipes e definir no contrato de cada uma quem responde se uma estragar o serviço da outra. Se não for um profissional, é você.
O responsável técnico
É o arquiteto (registra RRT no CAU) ou engenheiro (registra ART no CREA) que assina pelo projeto ou pela execução e responde tecnicamente por ela (Lei 12.378/2010; Resolução CAU/BR 91/2014).
Ele avalia o que pode ou não ser mexido e assina o plano que o condomínio exige. Sem ninguém assinando, a responsabilidade fica difusa, e o problema fica com você. Peça o número do registro e confira no site do conselho.
Se alguém coordena, cobre dele
- Cronograma atualizado
- Relatório de cada visita
- Compras no prazo
- Controle de pago × feito
- Fotos antes de fechar paredes e forro
Contratando autônomos direto
- Prefira quem emite nota (MEI ou empresa) e faça contrato por escrito.
- Obra tem risco de acidente e questões trabalhistas. Antes de contratar, consulte um contador ou advogado sobre o seu caso.
Sinal de alerta: ninguém sabe dizer quem decide quando o projeto e a obra não batem.
Antes de começar
O projeto
Em jogo: corrigir no papel ou corrigir na obra.
Corrigir no papel custa pouco. Corrigir depois da parede fechada custa material, dias de equipe e retrabalho.
Num trabalho de conclusão de curso da UnB (2018) sobre uma obra, o retrabalho somou 42% do custo final dos serviços que foram refeitos.
As 4 etapas do projeto
Tabela de Honorários CAU/BR1 · Levantamento
Medir o imóvel como ele é.
2 · Estudo preliminar
Layout e uso de cada ambiente.
3 · Anteprojeto
Materiais, marcenaria, iluminação.
4 · Projeto executivo
Cada medida, ponto e acabamento. É o que a obra segue.
Você decide
- Aprovar cada etapa antes da próxima. Mudar no estudo preliminar é rápido; mudar depois do executivo atrasa tudo.
- O padrão de acabamento. É ele que mais mexe no custo final.
Onde nasce o prejuízo
- Pedir orçamento de obra só com a planta de layout. Cada empresa orça uma obra diferente.
- Decidir acabamento com a obra andando, na pressa.
O projeto está completo? · vale para um projeto que você já tem
No kit · pág. 4Pergunte ao arquiteto: que etapas estão incluídas? Que desenhos eu recebo? Você acompanha a obra ou só entrega o projeto?
Sinal de alerta: "o resto a gente decide na obra".
Antes de começar
O dinheiro
Em jogo: a obra parar no meio por falta de caixa.
Os 4 blocos do dinheiro
No kit · pág. 5| Bloco | O que entra | Valor |
|---|---|---|
| Obra | demolição, paredes, elétrica, hidráulica, forro, piso, revestimento, pintura | |
| Sob medida | marcenaria, bancadas, vidros, esquadrias, metais e louças | |
| Para morar | móveis, luminárias, cortinas, eletrodomésticos | |
| Esquecidos | projeto e responsável técnico, caçamba, proteção do prédio, frete, limpeza, aluguel se precisar sair de casa |
Reserva para imprevistos
Experiência da PathImóvel antigo esconde mais surpresa atrás da parede. Seu projeto não está completo? Não reserve menos de 20%.
Você decide
- O teto que dá para investir sem apertar a casa.
- Onde cortar, se não couber: pelo quadro da etapa 1, de baixo para cima. Fazer a obra em fases também é um plano.
Onde nasce o prejuízo
- Somar só a obra e descobrir marcenaria, bancadas e móveis depois.
- Pagar muito adiantado e ficar sem nada na mão se a obra parar.
Sob medida costuma pedir entrada na encomenda: monte o caixa da obra mês a mês, com o que vence de obra, de compras e de sob medida (no kit, pág. 5).
Sinal de alerta: o orçamento cabe "se não aparecer nada".
Antes de começar
A contratação
Em jogo: pagar e não receber, ou receber diferente do combinado.
Você decide
- Quem contrata, com base em obra vista, e não só no preço.
- Quanto paga e em que momento.
Onde nasce o prejuízo
- Comparar orçamentos que cotaram obras diferentes.
- Pagar muito adiantado e ficar sem nada na mão se a obra parar.
Cheque antes
No kit · pág. 6Pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 40), esse orçamento vale por 10 dias, salvo combinado diferente, e depois de aprovado obriga as duas partes.
Compare lado a lado
No kit · pág. 6| Critério | A | B | C |
|---|---|---|---|
| Cotou o mesmo escopo? | |||
| Material incluso ou à parte? | |||
| Prazo total | |||
| Forma de pagamento | |||
| Obras vistas | |||
| Valor |
O valor fica por último de propósito. Um orçamento muito abaixo dos outros muitas vezes cotou menos coisa.
O contrato precisa ter
Orientação do Idec · No kit · pág. 7Especialistas
- Marcenaria: projeto detalhado, marca das ferragens e prazo de fabricação por escrito.
- Marmoraria: você escolhe a chapa de pedra; a medição é feita no local, com as bases instaladas.
- Gás: só empresa credenciada, com teste e laudo.
Sinal de alerta: pedido de mais da metade adiantado, ou "contrato não precisa, a gente se entende".
Antes de começar
Compras e entregas
Em jogo: obra parada esperando material, ou material estragando no canto da obra.
Você decide
- Quem compra (etapa 3) e em nome de quem sai a nota.
- O cronograma de compras, junto com o cronograma da obra.
Onde nasce o prejuízo
- Encomendar tarde o que demora a chegar, e a obra para esperando.
- Mandar entregar cedo demais. Piso que chega na demolição fica sendo carregado de um lado para o outro e estraga.
Cronograma de compras
No kit · pág. 8| Item | Prazo de entrega peça por escrito | Passo da obra em que precisa estar lá | Data para pedir |
|---|---|---|---|
| Marcenaria | 13 | ||
| Bancadas | 11 | ||
| Revestimentos | 10 | ||
| Louças e metais | 14 | ||
| Esquadrias e vidros | |||
| Luminárias | 9 e 15 |
Data para pedir = data do passo − prazo de entrega − uma folga. O que tem o maior prazo se pede primeiro.
Na compra e na entrega
No kit · pág. 8Sinal de alerta: "depois a gente compra o que faltar".
Antes de começar
Preparação
Em jogo: começar e parar na primeira semana.
Você decide
A data de início, só depois de tudo da lista abaixo estar pronto.
Onde nasce o prejuízo
Começar sem liberação do condomínio ou sem material pedido, e a equipe parar na primeira semana.
Antes do primeiro dia
No kit · pág. 9Morando na obra
- Planeje a ordem para manter um banheiro funcionando o tempo todo.
- Separe com vedação os ambientes em obra.
- Combine horários com a sua rotina e o regimento.
- Conte com prazo maior: obra com gente dentro anda mais devagar.
Sinal de alerta: começar "para não perder a equipe", sem liberação ou sem cronograma.
Parte 2 · Etapas 9 a 15
Durante a obra
Cada passo cobre o anterior. Aqui está o que você decide e o que conferir antes de liberar o próximo.
A sequência da obra · como a Path conduz
17 passos, nesta ordem
Preparar
- 1Proteção
- 2Demolição
Por dentro
- 3Instalações elétricas (parede e forro) e hidráulicas
- 4Fechamento de paredes e base lisa para o acabamento
- 5Impermeabilização
- 6Proteção da impermeabilização e contrapiso (camada que nivela o piso)
Forro
- 7Forro rebaixado, geralmente de gesso
- 8Preparação da pintura (massa e lixa)
- 9Luminárias embutidas no forro
Acabamentos
- 10Piso e revestimento
- 11Bancadas
- 12Medição da marcenaria
- 13Instalação da marcenaria
- 14Louças e metais
- 15Pintura final, pendentes e luminárias decorativas
Entrega
- 16Limpeza
- 17Vistoria
Uma regra para toda a obra: confira cada passo antes de liberar o próximo. Depois de fechado, conferir custa quebrar.
Rotina de acompanhamento
- Visita fixa por semana, mesmo dia e horário (sua ou de quem coordena, com relatório para você).
- Um canal só, com você, quem executa e o arquiteto, para registrar decisões.
- Cronograma conferido toda semana. Atrasou um passo? Veja na hora o que ele empurra, principalmente compras e marcenaria.
Controle da obra
No kit · pág. 11| Data | Passo ou mudança | Custo extra | Aprovado | Pago? |
|---|---|---|---|---|
Quando algo muda ou o custo estoura
- Pare antes de executar a mudança.
- Peça o novo custo e o novo prazo num acordo escrito (o aditivo).
- Decida: usar a reserva, cortar outra coisa (quadro da etapa 1) ou deixar para uma fase futura.
- Só então libere, e anote no controle da obra.
Se a obra já começou
- Liste o que já foi feito e o que já foi pago. Pagou mais do que foi feito? Pare os adiantamentos.
- Escreva o que falta, com prazo e valor, e peça o aceite de quem executa.
- Daqui em diante, pague só por medição do que foi feito e conferido, e combine uma retenção para o final.
- Equipe sumiu ou cobra fora do combinado? Guarde mensagens e comprovantes e procure o Procon.
Se precisar trocar de profissional
- Encerre por escrito, com a data.
- Registre com fotos o estado da obra e liste o que foi feito, pago e entregue de material.
- Pegue de volta o que é seu: material pago, projeto, notas e garantias do que já foi feito.
- O novo profissional começa conferindo o que o anterior deixou.
Durante a obra · passos 1 e 2
Proteção e demolição
Em jogo: surpresas e danos ao prédio. · Você decide: o que fazer com o que aparecer.
Confira
No kit · pág. 12Sinal de alerta: "aproveitando que abriu, vamos tirar essa parede também".
Durante a obra · passo 3
Instalações
Em jogo: o que vai ficar escondido por anos. · Você decide: a posição final de tomadas, interruptores e pontos de água, conferida no local.
Confira
No kit · pág. 12Sinal de alerta: pressa para fechar parede sem teste.
Durante a obra · passos 4 a 6
Paredes, impermeabilização e contrapiso
Em jogo: infiltração no vizinho de baixo. · Você decide: liberar o piso só depois do teste.
Confira
No kit · pág. 12Sinal de alerta: "impermeabilizante é só passar uma demão".
Durante a obra · passos 7 a 9
Forro e luminárias embutidas
Em jogo: luz no lugar errado e forro aberto depois. · Você decide: posição final das luminárias e saídas de ar-condicionado.
Confira
No kit · pág. 12Sinal de alerta: forro fechado antes de você ver os pontos.
Durante a obra · passo 10
Piso e revestimento
Em jogo: material errado colado na parede. · Você decide: aprovar amostras e o desenho de assentamento antes de começar.
Confira
No kit · pág. 12Sinal de alerta: "acabou, mas tem um parecido na loja".
Durante a obra · passos 11 a 13
Bancadas e marcenaria
Em jogo: móvel que não encaixa e semanas de atraso. · Você decide: aprovar o desenho de fabricação e a amostra do acabamento antes de produzir.
Confira
No kit · pág. 12Na nossa experiência, medir antes da hora é causa frequente de móvel que não encaixa.
Sinal de alerta: marceneiro medindo com a parede ainda sem revestimento.
Durante a obra · passos 14 e 15
Louças, metais e pintura final
Em jogo: o acabamento que você vai ver todo dia. · Você decide: a cor da tinta numa amostra na parede, com a luz do ambiente.
Confira
No kit · pág. 12Sinal de alerta: pintura final antes de a marcenaria entrar.
Parte 3 · Etapas 16 e 17
Entrega e depois
A obra termina quando o combinado foi entregue, testado e documentado.
Entrega · passos 16 e 17
Vistoria, pendências e último pagamento
Em jogo: pagar tudo e ficar com defeito para resolver sozinho.
Você decide
Quando a obra está entregue.
Onde nasce o prejuízo
- Olhar "por cima" e assinar a entrega.
- Pagar o último valor antes de resolver as pendências.
Vistoria final · com quem executou e com o projeto na mão
No kit · pág. 13Pendências
No kit · pág. 13| Pendência | Responsável | Prazo | Resolvida? |
|---|---|---|---|
Como se proteger
- Liste as pendências no termo de entrega. Só assine sem ressalvas quando a lista zerar.
- A retenção (em torno de 10%) só é paga quando as pendências forem resolvidas, como combinado no contrato (etapa 6).
Sinal de alerta: pressa para você assinar "só para fechar o mês".
Depois da entrega
Documentos, garantias e manutenção
Em jogo: ter como provar e cobrar se algo aparecer.
Você decide
Onde fica a pasta da obra e quem cuida dela.
Onde nasce o prejuízo
Perder notas e garantias e não conseguir cobrar um defeito.
Guarde numa pasta
No kit · pág. 13Se aparecer defeito
- Reclame por escrito assim que perceber. Os prazos do Código de Defesa do Consumidor são curtos.
- Defeito grave de solidez ou segurança em construção: quem executou com material responde por 5 anos (Código Civil, art. 618). Depois que o defeito aparece, o prazo para entrar na Justiça é de 180 dias, e avisar por escrito não interrompe esse prazo.
- Nem toda reforma se enquadra nessa regra. Na dúvida, consulte um advogado.
Sinal de alerta: "garantia é de boca, pode confiar".